Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi: Tespit ve Uyarlama Davaları – ÖZEL MAKALE/Gizem Nur GÜNAYDIN

ÖZET:

Kira sözleşmeleri, günümüzde barınma ve çalışma gibi temel ihtiyaçlara yönelik olması ve etkilerinin belirgin biçimde hissedilebilmesi sebebiyle hukuki müdahalenin en yoğun olduğu alanlardan biridir. Son yıllarda değişen ekonomik şartlar, meydana gelen enflasyonist dalgalanmalar ve piyasa koşullarındaki hareketlilikler sebebiyle kira sözleşmeleri, sözleşmeler hukukunun temel dayanaklarından biri olan “pacta sunt servanda (ahde vefa)” ilkesi ile bazı durumlarda çatışabilmektedir. Dolayısıyla ilke her ne kadar tarafların sözleşmesel edimlerini değişen koşullara rağmen yerine getirmeleri gerekliliğini öngörse de kira sözleşmeleri, pacta sunt servanda ilkesini korumakla birlikte nitelik olarak “hakkaniyeti” esas almaktadır. Sonuç olarak sözleşme anında mevcut bulunan şartların değişmesi ile kira sözleşmelerinin içeriği de “tespit davaları” ve “uyarlama davaları” gibi hukuki yollar aracılığıyla değişmekte, hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmektedir.

Kira sözleşmesi, borçlar hukuku sistematiği içerisinde sürekli edimli sözleşmeler arasında yer almakta, taraflar arasında ekonomik dengeye dayalı sürekli bir borç ilişkisi oluşturmaktadır. Bu çerçevede kira tespit davası ile sözleşmeyi uyarlama davası, kira bedeline ve bu kapsamda meydana gelen uyuşmazlıklara ilişkin olarak başvurulan temel hukuki yollar olarak düzenlenmektedir. Bu bakımdan hizmet ettikleri esas aynı da olsa bu davalar; hukuki dayanakları, şartları ve sonuçları bakımından farklılıklar göstermektedir.

Bu çalışmada söz konusu dava türleri karşılaştırmalı olarak ele alınmış, aralarındaki sınırlar ortaya konulmuş ve uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesine katkı sağlamak amaçlanmıştır.

Anahtar Kelimeler: Kira Bedelinin Belirlenmesi, Uyarlama Davası, Tespit Davası, TBK m. 138, TBK m. 344.

1. GİRİŞ

Hukuk sistemimiz, yatırımının karşılığını elde etme gayesi ve mülkiyet hakkının korunması yönünde hukuki menfaati bulunan mülk sahipleri ile geliri ve barınma giderleri arasındaki dengenin bozulması endişesiyle karşı karşıya olan kiracılar arasındaki hassas dengeyi tesis etme amacıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Özel Borç İlişkileri” başlıklı ikinci kısmının dördüncü bölümünde (m. 299-356) kira ilişkisini ayrıntılı biçimde düzenlemiştir.

Kanun koyucu, “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” başlığı altındaki düzenlemelerinde, özellikle sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracıyı koruma amacı güden birtakım emredici hükümlere yer vermektedir. Ancak ekonomik şartların sözleşme anındaki dengeleri altüst etmesi, yasal artış oranlarının yetersiz kalması veya tarafların beklentilerinin meydana gelen değişimler neticesinde uyuşmaması uygulamada yargı mercilerine başvuru zorunluluğu doğurmaktadır. Bu noktada kira tespit ve uyarlama davaları, bozulan bu dengenin yeniden tesis edilmesini sağlayan ve uygulamada en sık başvurulan hukuki çarelerdir.

Bu çalışma kapsamında ilgili davalar; Yargıtayın ilgili kararları, mevcut ekonomik koşulların kira ilişkilerine yansımaları, mevzuattaki ilgili kanun maddeleri ve bu çerçevede ortaya çıkan uyuşmazlıklarda izlenen usul ve esaslar dikkate alınarak incelenmiş, benzer nitelikteki uyuşmazlıklarda sözleşme taraflarına hukuki bir perspektif sunmayı amaçlamıştır.

2. KİRA BEDELİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE TESPİTİ

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemlerine ilişkin sözleşme hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu m. 343’te hükme bağlanmıştır. Bunun tek istisnası kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Kanundaki bu düzenlemenin sebebi, kiracının değişen koşullar karşısında korunmasının amaçlanması ve bununla birlikte kiraya verenin mülkiyet hakkının da anayasa ile muhafaza edilmiş olmasıdır.¹

3. KİRA BEDELİNİN BAŞLANGIÇTA BELİRLENMESİ

Türk Borçlar Kanunu m. 313 uyarınca kiracının temel yükümlülüğü, kira bedelini ödeme borcunu ifa etmektir. Sözleşme serbestisi gereği bu bedel taraflarca özgürce belirlenebilir. Ancak söz konusu özgürlük, “hakkaniyet ilkesi” uyarınca belirli sınırlandırmalara tabidir.

Bu bakımdan taraflara tanınan seçim hakkı; irade sakatlığı ve aşırı yararlanma (gabin) hükümleriyle, hukuka ve ahlaka aykırı olmayacak şekilde sınırlandırılmıştır.²

4. KİRA BEDELİNİN YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNDE BELİRLENMESİ

Kanunumuz, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin artış ve emsale göre yeniden belirlenmesi hususunu Türk Borçlar Kanunu m. 344’te düzenlemiştir. Madde 344/1 uyarınca, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Dolayısıyla, tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmaları hâlinde belirleyebilecekleri oranın sınırı TÜFE’dir. TÜFE oranını geçmeyen artışlarda, söz konusu artış kaydı uygulanacaktır.

TÜFE’nin üzerindeki artış kayıtları, “değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük” yaptırımına tabidir.³ Şayet sözleşmede belirlenen oranın tüketici fiyat endeksinden yüksek olması hâlinde kira artışı, tüketici fiyat endeksi oranında gerçekleşecektir. Söz gelimi, ilk yılda on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı %40 ise bu anlaşma ikinci yıl için %60 gibi daha yüksek bir oran olarak değil, %40 olarak uygulanacaktır.

Taraflar yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşabilirler. Ancak tarafların bu hususta anlaşmaya varamamaları hâlinde, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu m. 344/2’de “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde düzenlenmiştir.

4.1. Kira Tespit Davası

4.1.1. Genel Olarak

Değindiğimiz üzere kira bedeli, kanunda belirtilen sınırlamalara uyma şartı ile taraflarca belirlenebilir. Bu ihtimalde yenilenen kira dönemine ait kira bedeli tarafların kararlaştırdığı şekilde uygulanır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedeli bakımından anlaşamamaları da mümkündür. Bu durumda tarafların her ikisi de mahkemeye başvurup kira bedelinin tespiti davası açılmasını talep edebilir. Bu dava genellikle kiraya veren tarafından açılmaktadır ancak menfaati bulunması hâlinde kiracının açması da mümkündür.

4.1.2. Dava Şartları ve Süreler

İşbu davaların yetkili ve görevli mahkeme nezdinde ikame edilebilmesi için öncelikle dava şartı olan arabuluculuk sürecinin gerçekleştirilmesi ve bu sürecin “anlaşmazlık tutanağı” ile sonuçlandırılması yasal bir zorunluluk teşkil etmektedir.

Tespit davasının açılması bakımından ilgili kanun hükmü olan m. 345’te esas itibarıyla bir dava süresi öngörülmemiş; aksine, davanın kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılabileceği madde metninde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” şeklinde belirtilmiştir.

Bununla birlikte davacı sıfatını haiz olması durumunda kiraya verenin, mahkemenin vereceği tespit kararı ile belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için iki koşuldan birini yerine getirmesi gerekir: Ya tespit davasını yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açacaktır ya da aynı süreye tabi olarak kira bedelinin artacağı hususunda kiracıya yazılı bir bildirimde bulunacaktır. Ancak bu şartlardan birinin yerine getirilmesi ile mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Türk Borçlar Kanunu m. 345/3’te bu duruma bir istisna getirilmiştir. Şöyle ki: “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Dolayısıyla sözleşmede yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırılacağı belirtilmişse otuz günlük süre ve buna ilişkin işlemleri yapmak gerekmez. Bu durumda davacı taraf, yenilenen kira döneminin sonuna kadar dava açabilir ve mahkemece verilen kararlar kira döneminin başından itibaren uygulama alanı bulur.⁴

4.1.3. Kira Bedelinin Belirlenme Kriterleri

4.1.3.1. Genel Olarak

Kira bedelinin belirlenmesi esnasında dikkate alınan kriterler, kira sözleşmesinin süresi ve Türk Borçlar Kanunu m. 344 bakımından farklılıklar arz etmektedir.

4.1.3.2. 5 Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde

Sözleşmede uzama dönemlerinde kira bedelinin ne oranda artacağı hususunda bir artış kaydına yer verilmediyse kira bedeli, yukarıda da değindiğimiz gibi, Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Hâkim tarafından belirlenen kira bedelinin yeniden artırılmasının talep edilmesi durumunda kiraya veren, aynı madde hükmüne dayanarak, doktrinde “küçük tespit davası” olarak da adlandırılan dava yoluna başvurmalıdır.

4.1.3.3. 5 Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinin Uzatmalar Suretiyle 5 Yılı Aşması Hâlinde

Kira sözleşmelerinin başlangıçta bir yıl süreli yapılmış olmasına rağmen dört veya daha fazla kez yenilenmesi sebebiyle beş yılı aşması mümkündür. Böyle bir durumun mevcudiyeti hâlinde başlangıçta kısa süreli olarak kurulan sözleşme, yenilenmeler neticesinde beş yılı aşmış bir kira sözleşmesi hâline gelecek ve bu sebeple beşinci yılın sonunda Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 hükmüne tabi olacaktır. Söz konusu kira sözleşmesinde beşinci yıldan sonrası için bir artış kaydı bulunsa dahi bu artış kaydı geçersiz kabul edilecektir.⁵

4.1.3.4. 5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 uyarınca, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

5 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından söz konusu olan ve doktrinde “büyük tespit davası” olarak adlandırılan bu dava, taraflarca sözleşmede bir artış kaydı konulup konulmadığına bakılmaksızın açılabilir. Kanun hükmünün lafzı itibarıyla hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti esas alarak bir karar vermektedir.

Bu hüküm, 5 yıllık periyotlar ile kira bedelinin emsal bedellere yaklaşarak yeniden belirlenmesini mümkün kılmaktadır.

4.1.4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görev ve yetki bakımından Türk Borçlar Kanununda özel bir düzenleme bulunmaması sebebiyle ilgili mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri uyarınca belirlenir.

Bu bakımdan işbu davalarda görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a hükmü uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Bu husus kanunda “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 09/06/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, görürler.” şeklinde düzenlenmiştir.

Tespit davalarında yetkili mahkeme bakımından ise kanunda çeşitli hükümler bulunmaktadır. Şöyle ki: Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 6 uyarınca davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili olmakla birlikte aynı kanunun m. 10 hükmü uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de davanın ikame edilmesi mümkündür. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu m. 89 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılması söz konusu olabilir.

Öte yandan sözleşmenin taraflarının tacir veya kamu tüzel kişisi olması durumunda taraflarca m. 17 çerçevesinde bir yetki sözleşmesi yapılması da mümkündür. Bu sayede yetki sözleşmesi uyarınca belirlenen yer mahkemesi de yetkili kılınabilir. Böyle bir yetki sözleşmesi bulunmaması hâlinde taraflar, iki yetkili mahkemeden dilediğini seçerek dava açmakta serbesttir.

4.2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası

4.2.1. Genel Olarak

Sözleşmenin kurulmasından sonra içerdiği şartlar ve tarafların beklentileri bakımından sözleşme esnasında öngörülemeyen esaslı değişikliklerin meydana gelmesi mümkündür. Bu ihtimalde söz konusu değişiklikler tarafların sözleşme ile sağladıkları dengeyi sarsacak ve tarafların yükümlülüklerini ifa hususunda güçlüğe düşmesine neden olacaktır. Hukuk sistemimizde bu gibi esaslı durumların önüne geçilebilmek için m. 138 esas alınarak “uyarlama davası” adı altında bir dava türü uygulamaya konulmuş, bu sayede tarafların öngöremedikleri hususlar sebebiyle mağduriyet yaşamaları engellenmek istenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu muhteviyatında “uyarlama davaları” bakımından doğrudan bir madde bulunmamakla birlikte söz konusu uyuşmazlıklar, “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında düzenlenen m. 138 kapsamında hükme bağlanmıştır. İlgili madde uyarınca “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

4.2.2. Uyarlamanın Temel Şartları

Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmü uyarınca bir uyarlama davasının söz konusu olabilmesi için öncelikli şart, *”sözleşme öncesinde öngörülemeyen esaslı bir durum değişikliği”*nin söz konusu olmasıdır. Bu değişikliğin meydana getireceği sonuçlar sözleşme taraflarınca öngörülemediği gibi Türk Medeni Kanunu m. 2’de düzenlenen “dürüstlük kuralı” uyarınca makul düzeyde özen gösteren bir kimsenin de öngöremeyeceği nitelikte olmalıdır. Değişikliğe sebebiyet veren olayın öngörülebilmesiyle birlikte olayın meydana getirdiği sonuçların öngörülememesi hâli de bu kapsama dâhildir. Uygulamada öngörülemezlik kriterinin belirlenmesinde sözleşmenin kurulduğu anın koşulları ve sözleşmenin kendine has niteliği gibi unsurlar dikkate alınmaktadır.⁶

Uyarlama talebine sebebiyet veren olayın talepte bulunan tarafa isnat edilememesi gerekir. Dolayısıyla kişi bizzat kendi kusuru ile sebebiyet verdiği vakıaları gerekçe göstererek uyarlama talebinde bulunamayacaktır. Bu husus kanun hükmünde “…borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar…” şeklinde açıkça belirtilmiştir.

Yukarıda izah edilen tüm bu teorik şartlar, Yargıtay uygulamalarıyla da somutlaştırılmaktadır. Nitekim Yargıtay 3. HD, E. 2023/1974, Κ. 2023/3712, Τ. 13/12/2023 sayılı kararı, bahse konu şartlara dayanak teşkil eder niteliktedir.⁷

Kira sözleşmeleri bakımından borçlu sıfatını haiz olan kiracının uyarlama talebinde bulunabilmesi; kira bedelini ödeme borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın güçleşmesinden doğabilecek haklarını ihtirazi kayıt suretiyle saklı tuttuğunu açıkça belirterek ifada bulunması şartlarının sağlanmasıyla mümkündür. Bu durumun hukuki gerekçesi tamamen ifa edilmekle ortadan kalkmış bir borç ilişkisi bakımından sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmamasıdır. İstisnai bir hâl olarak kısmi ifanın söz konusu olduğu durumlarda borcun henüz ifa edilmemiş kısmı için uyarlama talebinin mümkün olması gösterilebilir.

4.2.3. Kira Tespit Davasından Farkları

Kira tespit davaları, Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmelerine özgü olarak “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” başlığı altında düzenlenen m. 344-345 hükümlerine dayanır. Dolayısıyla bu tür davalarda yeni kira dönemleri için emsal kira bedelleri, TÜFE artışı ve hakkaniyet gibi hususlar dikkate alınır. Uyarlama davaları ise Türk Borçlar Kanunu m. 138’de genel hükümler arasında düzenlenmiş olması sebebiyle diğer sözleşme türlerinde de uygulanabilmekte olan “aşırı ifa güçlüğü” hükümlerine tabidir ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar ile dürüstlük kuralı ihlallerini gerektirir.

Kira bedelinin tespiti ile sözleşmenin uyarlanması davaları arasındaki en temel fark, aranan şartların mahiyetidir. Uyarlama davaları, pacta sunt servanda⁸ ilkesinin istisnai bir görünümü olmaları sebebiyle tespit davalarına kıyasla daha sıkı şartlar gerektirmektedirler. Bu kapsamda taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum, bu durumun borçludan kaynaklanmaması, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek derecede borçlu aleyhine değişim, borcun henüz ifa edilmemesi veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması bunlardan bazılarıdır. Buna karşın tespit davaları uyarlama davalarında olduğu gibi olağanüstü bir hâl gerektirmez, periyodiktir. Dolayısıyla bu gibi koşullar aranmamakta; sözleşme süresinin dolması, 5 yıllık yenileme dönemleri ve emsal incelemesi yeterli görülmektedir.

Kira bedelinin tespiti ve sözleşmenin uyarlanması davaları bakımından uygulamada en çok karşılaşılan ayrım, hükmün zaman bakımından etkisi ve icra kabiliyeti hususlarında görülmektedir. Tespit davalarında verilen kararlar niteliği itibarıyla ileriye etkili olup tarafları yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlarken uyarlama davaları, dava tarihinden itibaren sonuç doğurabilmektedir. Usul bakımından tespit davalarının icrası için şeklî anlamda hükmün kesinleşmesi beklenirken uyarlama davaları bakımından böyle bir kesinleşme aranmaksızın derhal uygulama söz konusudur.

5. UYGULAMADA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ BAKIMINDAN KARŞILAŞILAN GÜNCEL SORUNLAR VE YARGITAY YAKLAŞIMI

5.1. Genel Olarak

Kira sözleşmesinin uyarlanması ve kira bedelinin tespiti davalarının karıştırılması, mahkeme ilamlarında temel bir hukuki nitelendirme sorunu olarak karşımıza çıkmaktadır. Örneğin uygulamada kira bedelinin tespiti istemine rağmen mahkeme tarafından hüküm fıkrasında “kira bedelinin uyarlanmasına” karar verilmesi, usule ve *”taleple bağlılık ilkesi”*ne aykırılık teşkil etmektedir. Nitekim Yargıtay ilgili kararlarında bu gibi durumları bozma sebebi saymıştır.⁹

5.2. Geçici %25 Artış Sınırı

Kanun koyucu, sözleşmenin ekonomik açıdan daha zayıf konumunda bulunan kiracıyı yüksek enflasyon karşısında koruma amacıyla 11/06/2022 tarihli ve 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanununa “Geçici Madde 1” başlığı altında bir hüküm ihdas etmiştir. İşbu hüküm uyarınca *”Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması hâlinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”*¹⁰

Madde lafzından da anlaşılacağı üzere 11/06/2022 ve 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmeleri bakımından Türk Borçlar Kanunu m. 344-345 hükümlerinin taraflara sağladığı kira bedelini belirleme yetkisi, bir önceki yılın kira bedelinin %25’i ile sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla tarafların yenilenen kira dönemine ait kira bedelini belirledikleri esnada bir önceki kira yılı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %25’in altında ise o oran, üzerinde ise %25 artış oranı uygulanacaktır. Bununla birlikte tarafların aralarında belirledikleri kira bedeli hem %25 hem de bir önceki kira yılı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının altında kalıyor ise taraflarca belirlenen oran uygulanır.¹¹

Kanun maddesinin son cümlesi uyarınca yenilenen kira dönemine ait kira bedelinin taraflarca belirlenemediği varsayımında hâkime başvurulması durumunda da %25 sınırı uygulanacak, bu itibarla hâkimin kira bedelini belirlemesi durumunda da %25 şartının aşılmaması gerekecektir.

Konut kiralarında uygulanan bu sınırlama, niteliği itibarıyla yalnızca kira bedelinin periyodik olarak güncellenmesi amacına hizmet eden tespit davaları için getirilmiştir. Bu sebeple öngörülemeyen, olağanüstü hâllerde başvurulan uyarlama davaları bakımından bir etki doğurmayacaktır. Bu bakımdan güncel uyuşmazlıklarda “tespit” ve “uyarlama” davalarının karıştırılması %25 savunmasının kabul görmemesiyle birlikte davanın reddi ile sonuçlanmaktadır. Dolayısıyla uygulamada tespit davası adı altında sözleşmenin uyarlanması talepli bir dava açılması hâlinde de %25 savunması geçersiz kalacak ve mahkeme talebi reddedecektir.

5.3. 5 Yıllık Süre Şartını Aşma Girişimleri

Yukarıda izah olunduğu üzere kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için kanun koyucu 5 yıllık bir süre şartı öngörmüşse de sözleşmenin uyarlanması davaları bakımından böyle bir şart söz konusu değildir. İlgili konudaki mahkeme ilamları; tarafların kira tespit davalarında süreye ilişkin yasal şartları aşma amacıyla öncelikle uyarlama davası yoluna başvurduklarını, ardından kanunda öngörülen süre dolmadan açtıkları uyarlama davalarını tespit davasına dönüştürme çabası içerisinde olduklarını göstermektedir. Davacı sıfatını haiz taraf söz konusu taleplerini genel ekonomik kriz ve enflasyonist baskıların “mücbir sebep” teşkil ettiği iddiasına dayandırmaktadır. Ancak Yargıtay bu tür durumların tek başına olağanüstü durum teşkil etmediği gerekçesiyle işbu dava taleplerini reddetmektedir.¹²

6. SONUÇ

Yapılan incelemeler çerçevesinde özetleyecek olursak kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasında serbestçe belirlenen kira sözleşmesi hükümlerinin, sözleşmenin olağan seyri içerisinde meydana gelen değer değişiklikleri bakımından güncel ekonomik koşullara uyum sağlamasını hedeflerken kira sözleşmesinin uyarlanması davası, tarafların menfaatlerini, sözleşmenin akdedilmesi esnasında öngörülemeyen ve sonradan ortaya çıkan olağanüstü hâl ve koşulların sebebiyet verebileceği ifa güçlüğü gibi mağduriyetlere karşı korumayı amaçlamaktadır. Bu itibarla tespit davası olağan ve periyodik bir nitelik arz etmekte, uyarlama davası ise istisnai bir hukuki imkân olarak karşımıza çıkmaktadır.

Netice itibarıyla günümüzün değişen ekonomik koşullarında kira uyuşmazlıklarının çözümü bakımından doğru hukuki yolun tayin edilmesi, hem usul ekonomisinin sağlanması hem de tarafların hak kaybına uğramaması açısından büyük önem arz etmektedir. Kiraya verenin Anayasa ile de güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı ile kiracının hak ve menfaatlerinin korunması arasındaki hassas dengenin sürdürülebilmesi, ancak bahse konu iki dava türünün şart ve sonuçlarının uygulamada titizlikle ayrıştırılabilmesi ile mümkün olacaktır.

KAYNAKÇA

• BABAOĞLU, Tuğba: “Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Arabuluculuk Yoluyla Çözümü”, Yüksek Lisans Tezi, KTO Karatay Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk ABD, 2023.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin, Ankara, 2019.
• ÖKTEM ÇEVİK, Seda: “Türk Borçlar Kanunu m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi (Araştırma Makalesi)”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Mayıs 2022, Cilt 24, Sayı 1.
• YAVUZ, Cevdet: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınları, İstanbul, 2019.

DİPNOT LİSTESİ

• ¹ Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 7. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2019, s. 402.
• ² A.g.e.
• ³ Seda ÖKTEM ÇEVİK, “Türk Borçlar Kanunu m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi (Araştırma Makalesi)”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Mayıs 2022, Cilt 24, Sayı 1, s. 52.
• ⁴ Cevdet YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. Baskı, İstanbul, Beta Yayınları, 2019, s. 402.
• ⁵ YAVUZ, a.g.e., s. 341.
• ⁶ Yargıtay ilgili kararında: “Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyuşmazlığın uyarlama koşullarının bulunup bulunmadığı noktasında toplandığını, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesinin gerektiği, dava konusu olayda; … USD cinsinden eğitim-öğretim ücretinin ödeneceğini de başlangıçta bilmekte olduğu, ülkemizde zaman zaman ekonomik krizlerin vuku bulduğu ve bu bağlamda dövizle borçlanmanın risk taşıdığı da toplumun büyük bir çoğunluğu tarafından bilinen bir olgu olduğu, davacının bu riski önceden öngörebilecek durumda olmasına rağmen dövizle kredi kullanma ve ödeme yolunu tercih etmiş bulunduğu, … sözleşmenin davacı tarafından benimsendiğinin kabulünün gerektiği, bu nedenle dava konusu olayda uyarlama koşullarının bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.” İstinaf mahkemesi sıfatıyla Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen bu karar, Yargıtayın onama ilamıyla birlikte kesinleşmiştir. Yargıtay 3. HD, E. 2023/1974, Κ. 2023/3712, Τ. 13/12/2023, https://www.lexpera.com (Çevrimiçi: 29/03/2024).
• ⁷ Yüksek Mahkeme anılan ilamında: “Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Yine değişen hâl ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hâl ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hâl ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Yargıtay 3. HD, E. 2023/1974, Κ. 2023/3712, Τ. 13/12/2023, https://www.lexpera.com (Çevrimiçi: 29/03/2024).
• ⁸ Doktrinde “sözleşmeye bağlılık ilkesi” olarak adlandırılan bu ilke, Yargıtay 3. HD, E. 2023/2582, Κ. 2024/1121, T. 13/03/2024 sayılı mahkeme ilamında şu şekilde tanımlanmıştır: “Tarafların özgür iradeleri ile oluşturup içeriğini serbestçe belirledikleri sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmaları temel kural olup bu kurala “ahde vefa (söze bağlılık)” ilkesi denilmektedir. Latince “pacta sunt servanda” olarak ifade edilen ahde vefa ilkesi, insanların verdikleri sözleri tutması gerektiğini dile getiren ahlaki bir prensiptir. Bu ilke uyarınca kişilerin serbest iradeleri ile verdikleri sözler ve sözleşme ile birbirlerine bulundukları taahhütler, bu kişiler arasında kanunmuş gibi bağlayıcıdır.” https://www.lexpera.com (Çevrimiçi: 29/03/2024).
• ⁹ Örneğin: Yargıtay 3. HD., E. 2023/5249, Κ. 2024/3281, T. 23/10/2024, https://www.lexpera.com (Çevrimiçi: 30/03/2024).
• ¹⁰ Türk Borçlar Kanununa sonradan eklenen “Geçici Madde 2” başlıklı düzenleme ile işbu kanun hükmünde belirtilen tarihler 02/07/2023 ile 01/07/2024 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerini kapsayacak şekilde uzatılmıştır.
• ¹¹ Tuğba BABAOĞLU, “Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Arabuluculuk Yoluyla Çözümü”, KTO Karatay Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk ABD Yüksek Lisans Tezi, Ocak 2023, s. 70-74.
• ¹² Örneğin: Bursa BAM 4. HD., E. 2023/2787, Κ. 2023/3085, Τ. 28/12/2023, https://www.lexpera.com (Çevrimiçi: 29/03/2024); Yargıtay 3. HD., E. 2024/1083, Κ. 2025/1439, Τ. 10/3/2025, https://www.lexpera.com (Çevrimiçi: 30/03/2024).

Yazar: Gizem Nur GÜNAYDIN (Hukuk Stajyeri)